Фонд Medical Properties Trust (MPW 7,05%) добился огромного прогресса в реализации своего плана оздоровления в этом году. Компания привлекла ликвидные средства на сумму 2,9 миллиарда долларов и прекратила отношения со своим бывшим крупным арендатором, Steward Health Care, испытывавшим трудности. Эти шаги значительно укрепили ее портфель и баланс.
Однако назойливые проблемы с другим проблемным арендатором, Prospect Medical, продолжают беспокоить инвестиционный фонд недвижимости в сфере здравоохранения (REIT). Эта повторяющаяся проблема омрачила некоторые позитивные сдвиги в деятельности Medical Properties Trust в третьем квартале.
Повторяющаяся проблема возникла снова
В настоящее время Medical Properties Trust владеет 402 объектами недвижимости, которые сданы в аренду или находятся в залоге у 55 компаний, управляющих больницами. Большинство арендаторов своевременно платят арендную плату. До третьего квартала в их число входили Prospect Medical Holdings.
Медицинская компания столкнулась с финансовыми трудностями после пандемии. Это побудило фонд Medical Properties Trust вмешаться и предоставить дополнительную финансовую поддержку, чтобы помочь этой компании снова встать на ноги. В мае 2023 года Medical Properties Trust возобновила свои инвестиции в Prospect. В рамках соглашения Prospect не должна была возобновлять выплату арендной платы за шесть объектов недвижимости в Калифорнии, которые она арендовала, до сентября того же года (и ей нужно было вносить частичные платежи только до марта 2024 года, когда она должна была начать вносить арендные платежи в полном объеме).
Prospect возобновила частичные арендные платежи по графику и полностью выплатила арендную плату (18 миллионов долларов) и проценты (4 миллиона долларов) во втором квартале. Однако в третьем квартале компания прекратила выплачивать арендную плату калифорнийским больницам. В то время как основные операции в этих объектах недвижимости повысили их прибыльность, Prospect потеряла деньги на рынках Восточного побережья, что повлияло на ее ликвидность. Компания работает над выходом с этих рынков. Кроме того, в первом квартале следующего года он получит 100 миллионов долларов из фонда обеспечения качества. Эти ожидаемые стимулы должны позволить потенциальным клиентам возобновить оплату аренды в ближайшие месяцы.
Прогресс в других областях
В то время как Medical Properties Trust испытала трудности в отношениях с Prospect Medical, у REIT за последние несколько месяцев было много хороших новостей. Самым большим положительным моментом стал окончательный разрыв отношений с бывшим ведущим арендатором Steward Health Care. REIT передала управление 17 бывшими больницами Steward пяти новым операторам. Эти соглашения еще больше разнообразили арендную плату и повысили качество услуг арендаторов. В этом году новым арендаторам не придется платить арендную плату. REIT начнет взимать частичную арендную плату в 1 квартале 2025 года. Ставки будут медленно расти, достигнув 50% от полной ставки к концу следующего года и 100% в 4 квартале 2026 года. Это даст новым операторам время для наращивания.
За последние несколько месяцев Medical Properties Trust также осуществила несколько операций с ликвидностью, в том числе:
- Продано 18 отдельно стоящих отделений неотложной помощи (FSED) и одна больница общего профиля неотложной помощи в Аризоне и Колорадо за 246 миллионов долларов.
- Завершилась продажа больницы в Калифорнии за 40 миллионов долларов и двух объектов недвижимости в Техасе за 5 миллионов долларов.
- Получил выплату по ипотеке в размере 100 миллионов долларов, связанную с продажей пяти больниц компании Prime Healthcare.
- Урегулировал страховое требование о возмещении имущественного ущерба, связанного с ущербом от шторма в больнице Норвуда в 2020 году.
- Получено 45 миллионов долларов, связанных с продажей трех бывших больниц Стюарда во Флориде.
Благодаря этим сделкам Medical Properties Trust в этом году привлекла ликвидность на сумму 2,9 миллиарда долларов, что значительно превысило первоначальную цель в 2 миллиарда долларов. Этот капитал позволил REIT значительно укрепить свой баланс за счет погашения и рефинансирования долга.
Однако действия REIT сократили его денежный поток. В третьем квартале нормализованный объем средств от операционной деятельности (FFO) составил всего $94 млн, или $0,16 на акцию, по сравнению с $226 млн, или $0,38 на акцию, за аналогичный период прошлого года. Что касается более позитивного момента, то финансовый результат должен вырасти в течение следующих двух лет, поскольку потенциальные арендаторы и сменные управляющие возобновят выплату арендной платы. Это может позволить REIT начать восстановление своих дивидендов, которые за последние годы он дважды сокращал, вплоть до текущего квартального уровня в 0,08 доллара на акцию.
Постепенно восстанавливается
Компания Medical Properties Trust обратила внимание одного проблемного арендатора на зеркало заднего вида. К сожалению, еще один арендатор продолжает вызывать проблемы. Есть надежда, что Prospect вскоре сможет решить свои проблемы и возобновить арендные платежи. Таким образом, к нему присоединятся несколько новых арендаторов, которые начнут платить арендную плату в следующем году, что должно неуклонно увеличивать доходы REIT. Это говорит о том, что компания находится на медленном пути к восстановлению.
