Постепенное снижение базовых процентных ставок за последний год привлекло некоторых инвесторов обратно в инвестиционные фонды недвижимости (REIT). Эти более низкие ставки облегчают инвесторам REIT покупку большего количества недвижимости, в то время как снижение доходности компакт-дисков, облигаций и казначейских обязательств заставило многих инвесторов, ориентированных на получение дохода, снова обратиться к высокодоходным дивидендным акциям.
Но на фоне удачного года для REIT, компания Sun Communities (SUI -0,88%), которая в основном инвестирует в промышленные жилые комплексы, дома на колесах и пристани для яхт, осталась в стороне. Акции Sun упали примерно на 8% за последние 12 месяцев, в то время как индекс S&P 500 вырос почти на 30%. Итак, как же инвесторам следует действовать сейчас, когда дело доходит до этого не пользующегося спросом REIT?
Источник изображения: Getty Images.
Понимание бизнес-модели Sun Communities
По состоянию на конец третьего квартала портфель Sun состоял из 659 объектов недвижимости, в том числе 288 объектов промышленного строительства, 179 объектов для дома на колесах и 138 объектов для пристани для яхт по всей Северной Америке, а также 54 объекта недвижимости различных типов в Великобритании. Это представляет собой снижение по сравнению с 670 объектами недвижимости годом ранее. Это снижение было вызвано главным образом реструктуризацией портфеля готового жилья, где компания столкнулась с большими запасами в связи с повышением процентных ставок.
С другой стороны, смешанный показатель заполняемости сегментов промышленного жилья и фургонов в Северной Америке вырос на 50 базисных пунктов в годовом исчислении до 97,7% в третьем квартале. Уровень заполняемости сегмента в Великобритании вырос на 90 базисных пунктов до 91,5%.
С 2018 по 2023 год выручка Sun от основной операционной деятельности (FFO) в расчете на акцию росла стабильными среднегодовыми темпами в 9%, несмотря на то, что ее жилищный бизнес пережил пандемию и рост процентных ставок. Но в 2024 году компания ожидает, что ее основной финансовый результат снизится на 4-5%, поскольку она сокращает свой бизнес в сфере промышленного жилья. Компания также планирует реструктурировать свой бизнес, чтобы еще больше сократить расходы.
Почему инвесторы не в восторге от будущего Sun?
Бизнес Sun кажется стабильным, но в сентябре прошлого года он пострадал от некоторых подозрительных заявлений со стороны Blue Orca Capital, техасского хедж-фонда, занимающегося короткими продажами. Продавцы коротких позиций зарабатывают деньги, когда цена акций падает, поэтому инвесторам следует помнить об этом.
В своем отчете Blue Orca сделала несколько заявлений о финансовых нарушениях со стороны президента и генерального директора Sun Гэри Шиффмана. Blue Orca также подвергла критике некоторые подходы, которые компания использует в своей финансовой отчетности. В нем также утверждается, что у компании слишком высокая доля заемных средств, а соотношение чистого долга к текущей EBITDA составляет 6,0.
Однако инвесторы, возможно, отнесутся к этим заявлениям скептически. Кроме того, Sun – не единственная REIT, которая отчитывается о результатах подобным образом, и, конечно, нет ничего необычного в том, что REIT берут на себя много долгов.
В ходе ежеквартальной телефонной конференции с аналитиками от 6 ноября компания сообщила, что после публикации краткого отчета она привлекла независимую стороннюю юридическую фирму для рассмотрения вопросов. “…в нашей практике составления финансовой отчетности не было никаких изменений, и Комитет по аудиту определил, что компания выполнил свои обязательства по раскрытию информации”, – сказал Шиффман.
Также 6 ноября Sun объявила, что Шиффман уйдет в отставку в 2025 году и что бывший главный операционный директор Джон Макларен вернется на пост президента компании. (Совет директоров начал отдельный поиск нового генерального директора). Сроки этого перехода и мрачные прогнозы Sun по прибыли напугали инвесторов, и за последние три месяца акции компании упали примерно на 14%.Компания, однако, отметила, что “уход мистера Шиффмана на пенсию не является результатом каких-либо разногласий с Компанией по какому-либо вопросу, касающемуся ее деятельности, политики или практики”, и Шиффман сказал в ходе телефонной конференции, что его решение не было связано с отчетом Blue Orca.
При цене около 124 долларов акции Sun могут выглядеть разумно оцененными в 17 раз выше прошлогоднего показателя FFO на акцию, но их форвардная дивидендная доходность в 3,1% кажется низкой по сравнению с доходностью других REIT или текущей доходностью 10-летних казначейских облигаций, составляющей 4,1%.
Сейчас подходящее время для покупки, удержания или продажи акций Sun?
Перспективы Sun могут улучшиться по мере реструктуризации бизнеса и дальнейшего снижения процентных ставок, но было бы легко найти более привлекательные REIT с более высокой дивидендной доходностью и более низкой оценкой. Например, Realty Income (NYSE: O) – гигант REIT, который в основном обслуживает крупных ритейлеров, устойчивых к рецессии, – предлагает форвардную доходность в размере 5,8% по текущей цене акций, ежемесячно выплачивает дивиденды и торгуется по цене FFO на акцию, в 14 раз превышающей прошлогоднюю.
Так что на данный момент было бы разумнее избегать акций Sun. Со временем это должно выйти из-под контроля, но нет смысла вкладывать свои деньги в этот не вызывающий восторга REIT, когда в этом секторе есть множество более привлекательных сделок.
