Федеральная резервная система на днях объявила о новом снижении процентной ставки. Однако как это повлияет на тревожных покупателей жилья, ожидающих снижения ипотечных ставок?
В четверг, подводя итоги своего ноябрьского заседания, ФРС сообщила о снижении на 0,25 процентного пункта ставки федеральных фондов, по которой банки осуществляют краткосрочные займы друг другу. Это решение последовало за предыдущим снижением в полпроцента в сентябре.
В обоих случаях эксперты предполагали, что снижение процентных ставок, хоть и косвенным образом, приведет к уменьшению ставок по ипотекам. Действительно, на протяжении последних месяцев ставки по ипотечным кредитам снижались: с начала июля по середину сентября, после первого заявления центрального банка, они упали почти на 1 процентный пункт в ожидании изменений.
Тем не менее, с того момента ставки по ипотечным кредитам начали расти. За шесть недель с момента первого снижения они увеличились на 0,70 процентного пункта — что не совпадает с прогнозами. Хотя новое снижение должно теоретически повлиять на снижение ставок, возникли вопросы о его эффективности.
Если первое снижение не дало результата, стоит ли ожидать результата от второго? Вероятно, нет — по крайней мере, не сразу. К тому же, результаты предстоящих президентских выборов могут оказать влияние на окончательное снижение ставок.
Влияние ФРС на процентные ставки
Денежно-кредитная политика Федеральной резервной системы влияет на финансовый выбор частных лиц и предприятий, от покупок до принятия решений о найме на работу. Как правило, высокие процентные ставки удорожают займы и снижают инфляцию за счет снижения потребительского спроса; низкие процентные ставки приводят к обратному результату. Но это влияние может быть прямым или косвенным.
Прямое влияние оказывается на краткосрочные ставки, обычно взимаемые по кредитам, срок погашения которых составляет менее года. Продукты с краткосрочными ставками включают депозитные сертификаты (CDS) и ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, процентная ставка по последним из которых корректируется каждые шесть месяцев.
Однако долгосрочные ставки используются по долговым инструментам сроком действия от одного года до 30 лет (или более), таким как ипотечные кредиты. Поскольку эти ставки остаются неизменными в течение более длительного времени, они не так быстро реагируют на изменения ставки по федеральным фондам.
Вместо этого они обычно следуют за изменением доходности 10-летних казначейских векселей — долговых обязательств, выпущенных федеральным правительством для финансирования своих расходов и долговых обязательств, срок погашения которых наступает через 10 лет. Поскольку большинство домовладельцев держат ипотечные кредиты всего около десяти лет, ставки по ипотечным кредитам привязаны к следующему правилу: когда доходность растет, растут и ставки. Казначейские облигации, в свою очередь, находятся под влиянием экономических условий и поведения инвесторов.
Причина, по которой ставки снизились до, а не после сентябрьского снижения, в большей степени связана с ожиданиями инвесторов относительно инфляции и укрепления экономики США, чем с действиями центрального банка, говорит Дэвид Берсон, главный экономист по США инвестиционной компании Cumberland Advisors.
В месяцы, предшествовавшие снижению процентной ставки, экономика подавала сигналы о том, что она остывает: инфляция имела тенденцию к снижению, рост числа рабочих мест замедлялся, а безработица росла.Эти сигналы, в свою очередь, увеличили вероятность того, что ФРС снизит ставки, чтобы избежать рецессии и добиться постепенной “мягкой посадки”.
Поскольку вероятность первоначального снижения ставки в сентябре — плюс еще одного или двух до конца года — возросла, ипотечные кредиторы начали учитывать решение ФРС в своих предложениях по ставкам, снижая ставки по ипотечным кредитам еще до того, как что-либо произошло.
По сути, кредиторы учли снижение ставки до того, как ФРС приняла меры, исходя из своих ожиданий относительно действий центрального банка.
Однако после снижения ставки те же экономические показатели начали указывать на более устойчивую экономику, чем ожидалось.Сентябрьский отчет о занятости оказался лучше прогнозов, а другие финансовые данные, такие как розничные продажи, рост заработной платы и безработица, указывают на экономический рост, а не на замедление.
По словам Берсона, сильные экономические данные вызвали изменение ожиданий рынка: возможно, инфляция будет выше, предположили люди, или ФРС не будет снижать ставки так сильно, как предполагалось ранее. Результатом является повышение ставок по ипотечным кредитам, потому что “это то, что происходит, когда кажется, что экономика сильнее, чем ожидалось”, – говорит Берсон.
Таким образом, хотя ФРС действительно влияет на процентные ставки, эффект от снижения ставок, в частности, по ипотечным кредитам, ощущается не сразу. Это не значит, что ставки по ипотечным кредитам не снизятся, если центральный банк продолжит снижать ставку по федеральным фондам — рано или поздно они снизятся. Просто тем временем экономика действительно будет определять направление, в котором будут двигаться ставки.
Как президентство Трампа может повлиять на ставки по ипотечным кредитам?
Дефицит федерального бюджета также влияет на доходность казначейских облигаций, поскольку эти облигации используются для выплаты процентов по долгу. Чем выше долг, тем больше должна увеличиваться доходность, чтобы привлечь интерес инвесторов.
По данным Комитета по ответственному федеральному бюджету, второй срок избранного президента Дональда Трампа может увеличить дефицит бюджета на сумму от 1,65 трлн до 15,55 трлн долларов в течение следующих 10 лет. И, по словам Лизы Стертевант, главного экономиста Bright MLS, это может привести к большей волатильности процентных ставок в ближайшие месяцы.
С момента объявления результатов выборов доходность 10-летних казначейских облигаций подскочила с 4,258% до почти 4,5%. Они растут, сказал Стертевант в комментариях по электронной почте, “потому что инвесторы ожидают, что предложенная Трампом налогово-бюджетная политика увеличит федеральный дефицит и обратит вспять инфляцию”.
Если потребительские цены значительно вырастут, это может означать прекращение снижения ставок ФРС или даже их повышение. В зависимости от того, оправдаются ли эти прогнозы, доходность казначейских облигаций и ставки по ипотечным кредитам, которые последуют за ними, могут оказаться выше, чем кто-либо ожидает.
Больше от денег:
Фрс, вероятно, снова снизит процентные ставки на этой неделе. Но на сколько?
Дональд Трамп – избранный президент, вот что это значит для Вашего кошелька
15 городов, где многие арендаторы платят менее 1000 долларов в месяц
© Copyright 2024 Money Group, LLC. Все права защищены.
Первоначально эта статья была опубликована на сайте Money.com и может содержать партнерские ссылки, за которые выплачивается денежная компенсация. Мнения, выраженные в этой статье, принадлежат только автору, а не третьей стороне, и не были рассмотрены, одобрены или иным образом подтверждены иным образом. Предложения могут быть изменены без предварительного уведомления. Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с полным отказом от ответственности Money.
Взгляды и суждения, выраженные здесь, являются взглядами и мнениями автора и не обязательно отражают позицию Nasdaq, Inc.
